Des de mitjan segle XX, Catalunya s’ha convertit en un destí turístic destacat a escala mundial, consolidant el turisme com una activitat estratègica en el desenvolupament econòmic i social del territori. Aquest sector està en constant evolució i transformació, fet que requereix adaptar el marc normatiu de les activitats turístiques a la realitat existent. Un d’aquests reptes és l’ús d’habitatges turístics (HUT), definits com aquells llogats a tercers per períodes inferiors a trenta-un dies. El seu augment exponencial en els darrers anys, ha fet necessari regular-los no només des del punt de vista turístic, sinó també urbanístic, per garantir un model sostenible, que mantingui l’equilibri urbà i millori la convivència ciutadana.
Conscients del seu impacte a nivell social i urbà, en la darrera publicació de la col·lecció “Paperclip” de l’Institut d’Estudis d’Autogovern, la jurista, Irene Araguàs, analitza els aspectes principals més destacables de la regulació que pretén contribuir a solucionar un dels problemes estructurals del nostre país, com és l’accés a l’habitatge.
Nou marc legal més restrictiu
El nou marc normatiu, publicat al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, amb el Decret llei 3/2023, introdueix requisits més estrictes per a aquest tipus d’allotjament. Pel que fa a la llicència urbanística, aquesta implica una limitació temporal i quantitativa aplicada només en certs municipis amb problemes d’accés a l’habitatge o amb risc d’alterar l’equilibri urbà per una concentració excessiva d’HUT. Els criteris per a determinar aquests municipis inclouen consideracions sobre la càrrega econòmica del lloguer o la hipoteca per als residents, l’augment dels preus immobiliaris i la proporció d’HUT respecte a la població local. Tanmateix, l’aplicació d’aquests criteris pot conduir a resultats sorprenents, on municipis amb les rendes per càpita més altes de Catalunya, gairebé no tinguin HUT registrats i municipis amb les rendes per càpita més baixes, amb milers d’HUT.
Abans d’aquesta normativa, l’inici d’activitat d’un HUT només requeria una comunicació al Departament d’Empresa i Treball, a més de complir amb requisits bàsics com tenir l’autorització del propietari, la cèdula d’habitabilitat i pagar la taxa municipal corresponent.
No obstant això, amb la nova regulació, els HUT habilitats degudament han de disposar d’una llicència urbanística adient en un termini de cinc anys des de l’entrada en vigor del decret o bé cessar l’activitat. A més, s’estableix la possibilitat d’una única ampliació del termini per a un període addicional de cinc anys, si es corrobora que el primer termini ha sigut insuficient. Tot i que no s’especifica com es demostraria aquesta insuficiència, sí que s’apunta la possibilitat d’utilitzar evidències econòmiques similars a una reclamació de responsabilitat patrimonial.
L’aspecte polèmic de la regulació
Segons l’autora, una de les qüestions més controvertides és la consideració d’aquesta pròrroga com una forma d’indemnització, per tots els conceptes relacionats amb les modificacions introduïdes, ja que pot ser interpretada com una expropiació forçosa del títol administratiu atorgat anteriorment. Especialment, en el que concerneix la pèrdua de drets previs i a què la normativa fixa una indemnització individualitzada.
Un altre aspecte rellevant, en la què la normativa posa l’accent, és que l’habitatge d’ús turístic només és compatible, sempre que no interfereixi amb l’accés a l’habitatge per als residents de llarga durada, establint criteris com la suficiència de sòl qualificat per a l’ús d’habitatge habitual i permanent, o que no posi en risc la protecció de l’entorn urbà ni el desenvolupament urbanístic sostenible. La normativa no s’estableix terminis ni procediments perquè els municipis s’adaptin a aquestes previsions, la qual cosa genera incertesa en la seva aplicació. Ja sigui pels casos en què el plantejament urbanístic s’hagi establert amb criteris diferents o perquè no tingui en compte aquesta compatibilitat.
Tanmateix, des del punt de vista d’Araguàs, la regulació també pot afectar els municipis que, en el moment de l’entrada en vigor de la norma, ja superen el límit d’HUT permès, i suspenguin l’atorgament de llicències probablement durant cinc anys. Aquest fet pot suposar repercussions econòmiques, de la competència i distorsionar el mercat.
Així doncs, el decret pretén abordar els problemes d’accés a l’habitatge, però segons l’autora, hi ha molt marge de millora tant en l’àmbit estrictament jurídic, des d’una perspectiva econòmica o en la seva aplicació. Per aquest motiu, planteja diferents alternatives per optimitzar resultats i conciliar millor els interessos en joc, com impulsar als municipis perquè siguin els que regulin els seus HUT, mecanismes de control ex post o fixar requisits específics per als immobles residencials que es vulguin destinar a aquesta finalitat.
En definitiva, la nova normativa planteja reptes importants en la regulació dels HUT a Catalunya, exigint una reflexió detallada per trobar el millor equilibri entre el desenvolupament turístic i l’accés a l’habitatge.
Paperclip disponible a través del següent enllaç.
Fotografia de portada: Ajuntament de Barcelona.
Fotografia interior: Martí Petit.
#autogovern 